GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAG 

& WOHNUNGSEIGENTUM

VOLLSTÄNDIGE TEXTVERSION

Sie haben das Grundstück, die Immobilie, die Wohnung Ihrer Wahl gefunden. Wir freuen uns mit Ihnen, beraten und begleiten Sie gerne bei Ihrem Immobilien- oder Grundstückskauf. Da der Kauf für viele ein wichtiger Schritt in ihrem Leben ist und es um erhebliche Werte geht, schreibt der Gesetzgeber zum Schutz des Verkäufers und des Käufers die notarielle Beurkundung vor.

Die Rolle des Notars


Der Notar ist Organ der vorsorgenden Rechtspflege und als Amtsträger unparteiischer Berater. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass alle Rechte und Pflichten von Verkäufer- und Käuferseite eingehalten werden. Der Notar hat den von Ihnen gewünschten Kaufvertrag so zu gestalten, das beide Seiten abgesichert sind und keiner eine sogenannte ungesicherte Vorleistung erhält. Wenn sichtbar wird, dass ein Vertragsbeteiligter eine Leistung erbringt, ohne dass diese gesichert ist, hat der Notar darauf hinzuweisen, zu erläutern, welche Sicherungsmaßnahmen es gibt und mit den Beteiligten zu klären ob und welche Sicherungsmaßnahmen vereinbart werden sollen.


Ablauf eines Immobilien- / Grundstückskaufvertrages

 

Der Grundstückskaufvertrag lehrt sich im Wesentlichen in zwei Teilen:

Vorbereitung des Grundstückskaufvertrages

Auftrag an den Notar

Der Notar muss zunächst beauftragt werden. Die Beauftragung kann zunächst nur eine Beratung darstellen, ohne dass der Notar bereits den Entwurf eines Kaufvertrages erstellen soll. Dies geschieht insbesondere dann, wenn im Vorfeld noch Unklarheiten beseitigt werden müssen, wie beispielsweise besondere Dienstbarkeiten und Lasten, die dem Kauf entgegenstehen könnten.


Grundbucheinsicht

 

Zu Beginn sehen wir das Grundbuch des zu erwerbenden Grundstücks, der Eigentumswohnung oder der Immobilie für Sie ein. Hier ist der sogenannte Nachweis eines „berechtigten Interesses“ erforderlich (§ 12 der Grundbuchordnung), da dem Schutz der Daten des Grundbuches besondere Aufmerksamkeit gilt.

 

Dieser Nachweis ist zum Beispiel dann gegeben, wenn Sie Eigentümer des Objektes sind. Jedem, der ein berechtigtes Interesse nachweist, ist Einsicht in das Grundbuch zu gewähren. So ist es beispielsweise Käufern möglich, sich durch den Verkäufer entsprechende Vollmacht ausstellen zu lassen.

Die Einsicht in das Grundbuch erfolgt üblicherweise über das elektronische Grundbuch, zu dem wir über einen entsprechenden Zugang verfügen. Eine Einsicht kann auch beim zuständigen Grundbuchamt vor Ort erfolgen. Es ist möglich, Ihnen den Grundbuchauszug am selben Tag, zum Beispiel per Email, zur Verfügung zu stellen.

 

Die anfallenden Kosten betragen 10,00 € für einen unbeglaubigten Grundbuchauszug und 15,00 € für einen beglaubigten Grundbuchauszug.

Entwurf des Kaufvertrages


Sie erhalten zunächst den Entwurf eines Kaufvertrages, sodass Sie Gelegenheit haben, sich mit dem Inhalt des Vertrages zu befassen.

Wenn der Kaufvertrag zwischen einem Unternehmer (z.B. Bauträger) und einem Verbraucher abgeschlossen wird, muss zum Schutze des Verbrauchers eine Frist von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt der Entwurfsübermittlung abgewartet werden, bevor der Vertrag beurkundet werden darf (§ 17 Abs. 2a) Nr. 2 BeurkG).

 

Beurkundung des Kaufvertrages


Der Notar bespricht und erläutert die Vertragsinhalte mit den Beteiligten, wobei er den Vertrag vollständig verliest, damit nichts übersehen wird. Wenn alle mit dem Vertragstext einverstanden sind, wird dieser von beiden Vertragsbeteiligten unterzeichnet. Mit der Unterschrift des Notars bestätigt dieser, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original des Vertrags wird sicher und vertraulich beim Notar verwahrt.

Abwicklung des Kaufvertrages


Nach der Beurkundung ist es die Aufgabe des Notars dafür Sorge zu tragen, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erhält und der Verkäufer den vereinbarten Grundstückspreis rechtzeitig erhält.

 

Typische Abwicklungsvorgänge, die der Notar erledigt sind insbesondere:

  • Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde

  • Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die die Zahlung der Grunderwerbssteuer bestätigt

  • Einholung von Genehmigungen, beispielsweise beim Kauf mit Beteiligungen Minderjähriger

  • Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen hinsichtlich des Kaufpreises durch die Einholung aller erforderlichen Unterlagen

Der Käufer muss geschützt werden, den Kaufpreis nicht eher zu zahlen, bis gesichert ist, dass er Eigentümer wird.

Der Verkäufer wird sein Eigentum erst verlieren, wenn gesichert ist, dass er den vereinbarten Kaufpreis erhält.

Hierfür ist der Notar verantwortlich.

Erst wenn alle Voraussetzungen für die Käuferseite und die Verkäuferseite vorliegen, darf der Notar beim Amtsgericht die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer veranlassen.

Weitere Leistungen des Notars

Wir übernehmen die vollständige Vertragsdurchführung für Sie. Auf diese Weise sorgen wir dafür, dass Sie jederzeit abgesichert sind und Ihr Grundstückskaufvertrag außerdem den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Insbesondere überprüfen wir, ob:

  • Vorkaufsrechte vorhanden sind

  • behördliche Genehmigungen erforderlich sind

  • Dienstbarkeiten das Grundstück belasten

  • Grundschulden zur Löschung gebracht werden müssen

  • Ehegatten an dem Verkauf mitwirken müssen

  • ob und wann es sinnvoll ist, dass mehrere Käufer als Gesellschaft bürgerlichen Rechts kaufen

 

Vormerkung

 

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages wird in aller Regel zur Absicherung des Käufers beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) beantragt. Die Vormerkung sichert das Recht des Käufers auf Eintragung in das Grundbuch, d. h., dieser wird für den Käufer »reserviert«. Selbst wenn der Verkäufer bei einem anderen Notar das Grundstück versuchen sollte nochmals zu veräußern, würde die eingetragene Vormerkung verhindern, dass ein zweiter Käufer Eigentümer werden kann, da der erste Käufer durch die Vormerkung gesichert ist.

Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte

 

Viele Käufer finanzieren zumindest einen Teil des Kaufpreises, zumeist über ein Kreditinstitut. Das Kreditinstitut will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Das gekaufte Grundstück dient als Sicherheit. Dazu wird das gekaufte Grundstück zugunsten der Bank mit einem Grundpfandrecht (zumeist einer Grundschuld oder Hypothek) belastet.

Grundschuldbestellung: Was Sie wissen müssen

 

Die meisten Kreditinstitute verlangen zur Absicherung des gewährten Darlehens eine grundbuchliche Sicherung in Form der Grundschuld. Diese sowie die Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das gepfändete Grundstück zu vollstrecken, sofern nicht gezahlt wird.

 

Oft werden Grundschuldzinsen von 15 oder mehr Prozent vereinbart und eingetragen. Dies hat nichts mit dem vereinbarten Zinssatz in Ihrem Darlehensvertrag zu tun.

 

Es liegt daran, dass das Kreditinstitut die Grundschuld als Absicherung für weitere Kosten im Falle der Zwangsvollstreckung ansieht.

 

Grundstücke haben eine hohe Wertbeständigkeit. Aus diesem Grund eignen sie sich besonders gut als Absicherung von Darlehensverbindlichkeiten. Bei der Darlehensvergabe bestehen Kreditinstitute daher fast immer auf eine entsprechende Absicherung. Ausfälle können bei Zahlungsschwierigkeiten des Darlehensnehmers so ausgeglichen werden. Für Grundstücke kann die Zwangsverwaltung oder -versteigerung durchgeführt werden. Üblicherweise bestehen Kreditinstitute neben der Besicherung durch die Immobilie auch noch auf Sicherheiten am restlichen Vermögen.

Kreditsicherung:

 
Tragende Säulen sind Hypothek und Grundschuld Zwei Formen von Grundpfandrechten sind die Hypothek und Grundschuld. Mit der Abzahlung des Kredits verliert die Hypothek an Wert. Sie ist an den Bestand der gesicherten Forderung (Darlehen) gekoppelt. Dies ist bei der Grundschuld dagegen nicht. Die Hypothek wurde von der Grundschuld weitgehend verdrängt und wird in der Praxis nur noch selten genutzt. Es gibt zwei Formen der Grundschuld. Es handelt sich um Brief- oder Buchgrundschuld. Die Briefgrundschuld ist leicht auf Dritte zu übertragen. Hierzu ist keine aufwendige Grundbuchänderung notwendig. Die Weitergabe des Grundschuldbriefes an den neuen Sicherungsnehmer ist ausreichend. Die Erteilung des Grundschuldbriefes ist allerdings beim Grundbuchamt mit höheren Kosten verbunden. Banken verzichten in der heutigen Zeit in der Regel auf die Ausstellung von Grundschuldbriefen.

 

 

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

 

Sollte der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlen, hätte die Bank vor Gericht in einem Zivilprozess zu klagen. Aus dem Urteil könnte die Bank auf das restliche Vermögen des Darlehensnehmers zugreifen, z. B. Lohnansprüche oder ein Konto pfänden. Hieraus ergeben sich ein großer Zeitaufwand und hohe Kosten.

 

Alternativ unterwirft sich der Schuldner (Käufer) in der notariellen Urkunde der Grundschuldbestellung zusätzlich der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und sein sonstiges - gesamtes – Vermögen. Dies ermöglicht dem Kreditgeber eine einfachere Verwertung der Sicherheiten, da vor der Vollstreckung oder Versteigerung kein Zivilprozess (Klageverfahren) mehr erforderlich ist.

 

 

Die Bedeutung der Grundschuldzinsen im Rahmen der Sicherungsabtretung


Neben der Grundschuldsumme, diese entspricht der Höhe des Darlehens, fordern Kreditinstitute auch einen festen Geldbetrag. Diese „Nebenkosten“ bewegen sich zwischen 5 bis 10 Prozent des Grundschuldkapitals. Zusätzlich lassen sie sich einen Grundschuldzins von 15 oder mehr Prozent einräumen. Diese Zinsen dienen lediglich der Absicherung der Bank für über einen langen Zeitraum rückständige Darlehenszinsen oder bei einer Anschlussfinanzierung. Im Fall der Zwangsversteigerung bleiben immer die zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung rückständigen Zinsen aus dem Darlehen maßgeblich.


Die hohen Grundschuldzinsen resultieren aus einer Besonderheit im Zwangsversteigerungsrecht. Grundschuldzinsen können ausschließlich für die letzten zwei Jahre vor der Zwangsversteigerung gleichrangig mit der Grundschuld und somit vor rangniederen Gläubigern geltend gemacht werden.


Beliefen sich Grundschuld- und tatsächliche Darlehenszinsen in gleicher Höhe, wären länger als zwei Jahre rückständige Darlehenszinsen nicht mehr durch die Grundschuld in bevorzugter Weise abgesichert.


Sollte der Vertrag seitens der Bank wegen Zahlungsverzug gekündigt werden, werden durch den hohen abstrakten Grundschuldzins auf diese Weise neben den tatsächlichen Darlehenszinsen für die letzten beiden Jahre noch zusätzliche Darlehenszinsen aus früheren Jahren und Überziehungszinsen bevorzugt. Sie haben den gleichen Rang, wie die Hauptforderung.

 

 

Fälligkeit des Kaufpreises

 

Der Kaufpreis wird erst gezahlt, wenn sichergestellt ist, dass unbelastetes Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergeht.

 

Wann dies der Fall ist, überprüft der Notar. Dieser muss zumeist erst alle gerichtlichen und behördlichen sowie gegebenenfalls privaten Erklärungen beschaffen und die erforderlichen Anträge stellen. Erst, wenn die Unterlagen vollständig sind und abgesichert ist, dass der Käufer auch Eigentümer werden kann, wird der Notar Ihnen eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung übermitteln. Der Kaufpreis damit erst gezahlt, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer auch Eigentümer wird.

 

 

Übergang des Eigentums

 

Der Verkäufer seinerseits wird sein Eigentum erst aufgeben, wenn sichergestellt ist, dass der Kaufpreis bezahlt wird. Der Notar reicht den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Nachweis darüber vorliegt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.

Ihre Traum-Wohnung ist gefunden. Wir freuen uns mit Ihnen, beraten und begleiten Sie gerne bei Ihrem Wohnungskauf. Der Kauf einer Immobilie ist für viele ein wichtiger Schritt in ihrem Leben. Da es um erhebliche Werte geht, schreibt der Gesetzgeber zum Schutz des Verkäufers und des Käufers die notarielle Beurkundung vor.

 

 

Der Kauf einer Eigentumswohnung

 

Ein Grund für den Erwerb einer Eigentumswohnung kann die „Eigennutzung“ oder aber auch eine Kapitalanlage als Altersversorgung sein. Aktuell bieten Banken attraktive Konditionen. Durch die Niedrigzinsphase gilt Wohneigentum als vielversprechende Methode zur Erhaltung und Vermehrung von Vermögen. In den meisten Fällen geht es um erhebliche Werte. Um den Kaufpreis zu bezahlen setzt der Käufer seine Ersparnisse ein oder nimmt zur Bezahlung des Kaufpreises einen Kredit auf. Auf Seiten des Verkäufers überträgt dieser unter Umständen einen besonders wertvollen Teil seines Vermögens. An Überraschungen ist keine der Vertragsparteien interessiert. Dieses hat den Gesetzgeber dazu bewogen, die Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar vorzuschreiben.

 

Durch den Notar erfolgt eine optimale Beratung beider Parteien. Hierdurch ist Sicherheit für sie gewährleistet. Der Notar bespricht und erläutert die Vertragsinhalte mit den Beteiligten, wobei er den Vertrag vollständig verliest, damit nichts übersehen wird. Wenn alle mit dem Vertragstext einverstanden sind, wird dieser von beiden Vertragsbeteiligten unterzeichnet. Mit der Unterschrift des Notars bestätigt dieser, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original des Vertrags wird sicher und vertraulich beim Notar verwahrt.

 

Vertragsabwicklung und Gestaltung erfolgen ähnlich wie beim Grundstückskaufvertrag. Abweichungen gibt es beim Erwerb einer Eigentumswohnung bei den Eigentumsverhältnissen.

 

 

Wem gehört was?

 

Beim Grundbuchamt ist für jede Eigentumswohnung ein gesondertes Grundbuch angelegt. Beim Verkauf einer Wohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung (Sondereigentum) sondern auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf welchem das Gebäude sich befindet (gemeinschaftliches Eigentum).

 

Der Teil, der räumlich genau abgegrenzt und in sich abgeschlossen ist (die Wohnung), steht dem jeweiligen Eigentümer zur alleinigen Nutzung zu. Alle restlichen Gebäude- und Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zur Nutzung zu, sofern nicht Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden.

Sondereigentum


Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich die Räume der Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Dieses ist vom Einzelfall abhängig. Regelungen hierzu befinden sich in der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung beinhaltet Regelungen, was alles zur Wohnung gehört. Die Instandhaltungspflicht liegt hier beim Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hat sein Eigentum auf eigene Kosten in einem solchen Zustand zu halten, dass die anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden.

 


Gemeinschaftliches Eigentum


Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Speziell sind dieses vor allem die tragenden Teile des Gebäudes beispielsweise Fundament und die tragenden Wände sowie alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche. Dieses können sein, Treppenhäuser, Flure, Heizungsanlagen oder Aufzüge. Bezüglich des Sondereigentums steht den Eigentümern das alleinige Nutzungsrecht zu, beim gemeinschaftlichen Eigentum sind sie nur zur Mitnutzung berechtigt.

 


Sondernutzungsrechte


Bei Sondernutzungsrechten erhalten einzelne Wohnungseigentümer das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen. Hierunter fallen Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume.

 

 

Wer hat welche Rechte?


Zusammen bilden die Eigentümer der Wohnungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer ist automatisch Mitglied. Es ist wichtig, dass jede Gemeinschaft Regeln hat. Die gesetzlichen Regelungen hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In fast allen Fällen werden Ergänzungen, Erweiterungen und Änderungen dieser gesetzlichen Regelungen durch eine sogenannte notarielle „Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung“ vorgenommen. Die Grundrisspläne aller Wohnungen ergeben sich hieraus bzw. aus einer gesonderten behördlichen Bescheinigung. Vor der Beurkundung sollte der Käufer diese Unterlagen und zumindest Pläne für seine zukünftige Wohnung in Kopie einsehen. Der Notar kann beim Grundbuchamt Abschriften dieser Unterlagen fertigen lassen, sollten sie dem Verkäufer nicht - vollständig - vorliegen. Werden diese Unterlagen allerdings nicht gesondert beim Notar nachgefragt, ist er hierzu nicht verpflichtet. Es ist ihm keine Beurteilung zur Vollständigkeit oder Übereinstimmung mit dem tatsächlichen Bauzustand möglich. Der Käufer hat diese Überprüfung genauestens selbst durchzuführen. Fassen die Wohnungseigentümer Beschlüsse, so setzen diese die Vorgaben von Gesetz und Teilungserklärung um. Die Beschlussfassung erfolgt in Eigentümerversammlungen. Aus diesem Grund kommt der Teilungserklärung nebst der Gemeinschaftsordnung eine hohe Wichtigkeit zu.

Eigentümerversammlung

 

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier übt der Wohnungseigentümer seine Rechte aus. Die Versammlung findet einmal jährlich statt. Der Verwalter nimmt die Einberufung vor. Während der Versammlung werden durch Abstimmung Beschlüsse gefasst. Dem Verwalter obliegt deren Ausführung. Er trägt dafür Sorge, dass die Hausordnung eingehalten wird und Wohnungseigentümer ihren Pflichten nachkommen. Eine diese Pflichten ist die Zahlung des Hausgeldes.

 

Die gefassten Beschlüsse einer Hausanlage werden durch den Verwalter in einem Beschlussbuch aufgeführt. Für den Käufer ist wichtig, dass diese Beschlüsse automatisch sowohl für als auch gegen ihn gelten. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, sich diese vor der Beurkundung genauestens anzusehen. Dies dient dem Schutz vor einer „bösen“ Überraschung, z. B. eine Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme. Das Hausgeld wird zumeist monatlich gezahlt. Wir raten, sich auch über das Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen im Vorfeld im Detail zu informieren.

 

Die Geschäftsstelle des Notars Dr. Puplick in Dortmund unterstützt Sie beim Erwerb oder der Veräußerung von Wohnungseigentums mit verschiedenen Dienstleistungen. Neben Kaufvertragsbeurkundung und dessen Abwicklung (z. B. Eintragung der Auflassungsvormerkung) führen wir die Beratung und die Abfassung rechtssicherer Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen durch.

 

 

Teilungserklärung

 

Es besteht die Möglichkeit, selbständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper zu bilden. Das hat die Schwelle zum Erwerb eigenen Eigentums deutlich gesenkt. Das Gemeinschaftseigentum, bei vorliegender Vollmacht oft auch die Verwaltung Sondereigentums, liegt häufig bei hierauf spezialisierten Personen (Wohnungseigentumsverwalter). Hierdurch werden z. B. Abrechnungen von Nebenkosten mit Mietern erleichtert.

 

Da jede Sondereigentumseinheit ein wirtschaftlich rechtlich selbständiges Objekt ist, kann sie getrennt verkauft, belastet oder vererbt werden. Hierdurch wird die Auseinandersetzung von Personenmehrheiten erleichtert. Belastungen betreffen z. B. nur die jeweilige eigene Sondereigentumseinheit. Bei Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit wäre ausschließlich diese in Gefahr. Finanzielle Risiken lassen sich so minimieren und begrenzen.

 

Im Hinblick auf die Einkommensteuer gilt jede Sondereigentumseinheit als eigenständiges Objekt.

 

Durch das Sondereigentum bieten sich attraktive Gestaltungs- und Steuerungsmöglichkeiten. Beispielsweise können mehrere Sondereigentumseinheiten einer Familie an einer Gebäudeeinheit unterschiedlichen Nutzungsarten unterliegen. Selbstgenutztes Eigentum wird aus eigenen Mitteln finanziert, da Schuldzinsen bei eigener Nutzung steuerlich nicht absetzbar sind. Bei vermieteten, gewerblich oder freiberuflich genutzten Immobilien ist dieses anders. Die Finanzierung erfolgt über ein Darlehen, welches mit einer Eintragung des Grundpfandrechtes im jeweiligen Grundbuch besichert wird. So ist es möglich, Finanzierungskosten als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten vom Einkommen abgezogen werden.

 

Eine Besonderheit der Eigentumswohnung ist, dass sie eine selbständige Immobilie sowie auch Teil eines Hauses ist. Es handelt sich um einen Sonderstatus, der in der Praxis weitreichende Auswirkungen hat. Dieses bezieht sich auf die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse (Sondereigentum, gemeinschaftliches Eigentum, Sondernutzungsrechte). Die genaue Abgrenzung der Eigentums- und Nutzungsverhältnisse ist nicht immer einfach. Aus der Teilungserklärung ergeben sich die entsprechenden Regelungen.

 

Bei der Beurkundung von Teilungserklärungen sind „Aufteilungspläne“ erforderlich. Diese enthalten Pläne zum Grundriss, Ansichten und Schnitte, der Maßstab beträgt 1:100 und Ausschnitte aus dem amtlichen Lageplan.

 

Die beschriebenen Aufteilungspläne beziehen sich auf den Zustand des Gebäudes, wie dieser nach der Durchführung von Umbaumaßnahmen bzw. Baumaßnahmen sein wird. Es sollte eine baurechtliche Genehmigung erfolgt sein oder keine Baugenehmigung erforderlich sein, da bei der Bescheinigung der Abgeschlossenheit durch die Behörde geprüft wird, ob eine Einschaltung der Baugenehmigungsbehörde erforderlich ist und stattzufinden hat.

 

In Aufteilungsplänen sind alle Räume durch Zahlen mit derselben Ziffer zu bezeichnen, die zu einer Sondereigentumseinheit zusammengefasst sind. Beispielsweise alle Räume einer Wohnung und der zugeordnete Raum im Keller. Sind auf dem Grundstück Garagen oder Tiefgaragenstellplätze vorhanden, ist es sinnvoll, für diese selbständige Teileigentumseinheiten zu bilden. Das bietet die Option, diese getrennt zu verkaufen. So auch an Erwerber, die nicht bereits eine Wohnung oder eine Gewerbeeinheit in derselben Eigentumsanlage haben. Oberirdisch auf dem Grundstück angelegte Stellplätze oder Carports können als Sondernutzungsrechte geschaffen und einzelnen Eigentumseinheiten in der Wohnungseigentumsanlage zugeordnet werden.

 

Für die Pläne ist die sogenannte „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ erforderlich. Das Bauaufsichtsamt stellt sie aus. Die Bauaufsichtsbehörde prüft im Rahmen der Erteilung der „Abgeschlossenheitsbescheinigung“, ob die gebildeten Einheiten tatsächlich räumlich abgeschlossen sind, besonders ob sie über eine eigene Küche oder Toilette verfügen.

 

Bauordnungsämter geben in der Regel einen Maßstab von 1:100 der Grundrisszeichnungen und Gebäudeschnitte vor; Gebäudeansichten können gezeichnet eingereicht werden. Weiterhin wird ein Lageplan dem die amtliche Flurkarte zugrunde liegt eingereicht. Hinzu kommen oft noch Berechnungen zu den Wohnflächen des Sondereigentums, außer diese Angaben sind in den Grundrissplänen enthalten.

 

Beim Bauordnungsamt werden meistens vier komplette Plansätze abgegeben. Von den drei von dort zurückerlangten, gestempelten und mit dem Aktenzeichen und dem Siegel des Bauamtes versehenen Plansätzen sind zwei an den Notar weiterzuleiten. Zur Vorlage beim Grundbuchamt ist diesem auch das Original (samt Dienstsiegel der kreisfreien Stadt bzw. des Landratsamtes) der Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Verfügung zu stellen. Für den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch ist die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung. Dem Grundbuchamt steht jedoch ein eigener, zusätzlicher Prüfungsspielraum zur Verfügung.

 

Ist die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen, so werden die Erklärungen über die Aufteilung in Miteigentumsanteile selbst, sowie die Gemeinschaftsordnung zum „dinglichen Inhalt“ des Grundbuches. Ist die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen, werden die Erklärungen über die Aufteilung in Miteigentumsanteile selbst sowie die Gemeinschaftsordnung zum "dinglichen Inhalt" des Grundbuches. Sie gelten „automatisch“ für und gegen jeden künftigen Eigentümer, selbst wenn sie ihm nicht eigens zur Kenntnis gebracht werden.

 

Wir sorgen für eine rechtssichere Teilungserklärung und nehmen unsere Hinweis-, Beratungs- und Warnfunktion wahr. Dem Erfordernis einer notariellen Beurkundung kommt außerdem eine Beweisfunktion zu.

 

Nehmen Sie telefonisch oder per Mail Kontakt mit uns auf, falls wir Sie mit der Erstellung einer Teilungserklärung unterstützen sollen.

Gemeinschaftsordnung


Nutzung und Bewirtschaftung einer Eigentumswohnung können nicht unabhängig vom Gebäude erfolgen. Aus diesem Grund sind das Zusammenleben, Rechte und Pflichten der Eigentümer einer Wohnung in der Gemeinschaftsordnung erfasst und geregelt.


Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung, geht ihr allerdings rechtlich vor. Besteht ein Widerspruch zwischen Bestimmungen aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zweckbestimmung, sind die Regelungen der Gemeinschaftsordnung vorrangig. Beschlüsse der Wohnungseigentümer können daneben ebenfalls verbindlich sein.


Wie bereits beschrieben regelt das Wohnungseigentumsgesetz in vielen Paragraphen das „Gemeinschaftsverhältnis“, auch die Rechtsbeziehungen der Sondereigentümer untereinander.


Der genauen Bestimmung der gestatteten Nutzung der Sondereigentumseinheiten für das friedliche Miteinander in der Eigentümergemeinschaft und dem gleichzeitig wertbildenden Umstand kommt eine besondere Bedeutung zu.


Im Hinblick auf künftige Veränderungen bewegen sich die Festlegungen der Gemeinschaftsordnung zwischen der Ausgrenzung störender Tätigkeiten und flexibler Umnutzung.


Im Zweifelsfall werden die Instandsetzungs-, Instandhaltungs-, Erhaltungs- und Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums nach dem Gesetz im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen. Ist eine zentrale Heiz- und/oder Warmwasserversorgung im Haus verbaut, ist eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten (mindestens 30 % des gesamten Aufwandes) nach der Heizkostenverordnung vorgeschrieben. Eine denkbare Variante ist auch, den allgemeinen Schlüssel zu ändern und ihn z. B. durch das Verhältnis der beheizten Wohn- bzw. Nutzflächen zu ersetzen. Dies ermöglicht die Erfassung geänderter Umstände z. B., dass sich eine Wohnung durch Umbau eines Hobbyraums oder Dachgeschosses zu Wohnraum vergrößert und sich hierdurch die beheizte Fläche ändert.


Der Festlegung von Nutzungsregelungen gemäß § 15 WEG in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum kommt eine zentrale Bedeutung zu. Auf diese Weise können z. B. Garten- oder Stellplatzflächen usw. einzelnen Sondereigentumseinheiten zur alleinigen Nutzung und Lastentragung zugwiesen werden. (Sondernutzungsrechte). Häufig sind diese von erheblichem wirtschaftlichem Gewicht.


Ablauf und Formalitäten der jährlich mindestens einmal durchzuführenden Wohnungseigentümerversammlung sind in §§ 23 ff. WEG geregelt. Nach § 25 Abs. 2 WEG sieht dieser hinsichtlich der Stimmkraft der Eigentümer vor, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme habe, unabhängig also von der Größe seiner Einheit. Dieses hat sich als kaum umsetzbar erwiesen. Aus diesem Grund wird regelmäßig derselbe Schlüssel, wie er für die Lastentragung ausschlaggebend war (Wohnflächen, Miteigentumsanteil usw.) vereinbart und angewandt. In Gemeinschaftsordnungen finden sich häufig Bestimmungen über eine etwaige Mindestanwesenheitsquote (Quorum). Diese Quote gilt als Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit. Weiterhin sind Regelungen zur Entsendung von Vertretern in die Eigentümerversammlung, zu etwa vom Gesetz abweichenden Mehrheitserfordernissen oder zu Vetorechten einzelner Eigentümer in bestimmten Fragen enthalten.

 

Nach § 12 WEG kann die Vereinbarung erfolgen, dass zur Veräußerung eines Sondereigentums die Zustimmung der anderen Sondereigentümer oder des Wohnungseigentumsverwalters erforderlich ist. Eine Verweigerung der Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund erfolgen, welcher in einer befürchteten Schädigung der Eigentümergemeinschaft liegen muss. Es ist beispielsweise ersichtlich, dass ein Erwerber den Verpflichtungen aus der Gemeinschaftsordnung nicht nachkommen kann. Aus diesem Grund wird sich ein Zustimmungsvorbehalt allenfalls bei sehr kleinen Einheiten, in denen frühzeitige gegenseitige Informationen über Veräußerungen gewünscht sind, oder aber bei Anlagen mit besonderer Zweckbindung, bei denen der Wohnungseigentumsverwalter eine Prüfung durchführen soll, ob der Erwerber diesen Anforderungen genügt und die Rahmenverträge entsprechend übernommen hat (z. B. altersgerechtes Wohnen). Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung kann ein angeordneter Vorbehalt abgeschafft werden, sollte sich dieser als überflüssig erweisen.

 

Im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist es in den meisten Fällen erforderlich, einen Wohnungseigentumsverwalter einzusetzen. Er kümmert sich um die Aufstellung des Wirtschaftsplans, sorgt für ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Reinigung und Versicherung usw. Es besteht für ihn die Berechtigung, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer Lasten und Kostenbeiträge entgegenzunehmen. Das monatlich erhobene Hausgeld wird durch den Verwalter eingezogen. Beim Hausgeld handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die voraussichtlichen das jeweilige Sondereigentum betreffenden anteiligen Gemeinschaftslasten aus dem Wirtschaftsplan. Hierüber ist nach Feststellung des Abschlusses abzurechnen. Die Wohnungseigentümer beschließen mit einfacher Stimmenmehrheit über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Die erste Verwalterbestellung darf auf maximal drei Jahre und jede zukünftige Bestellung auf maximal fünf Jahre erfolgen (§ 26 WEG).

 

 

Kosten für die Beurkundung des Grundstückskaufs

 

Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Umschreibung des Eigentums sowie sonstiger grundbuchrechtlicher Veränderungen erhebt das Grundbuchamt Gebühren, die sich nach dem Wert des Grundstücks richten.

 

Gleiches gilt für die Grunderwerbsteuer, die vom Finanzamt erhoben wird.

 

Die Kosten der notariellen Beurkundung richten sich ebenfalls nach dem Wert des Grundstücks.

 

Die Notargebühren richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften des GNotKG, die der Notar streng einzuhalten hat. Ein Berechnungsbeispiel finden Sie unter Gebühren.

 

Üblicherweise trägt der Käufer alle Kosten, die mit der Eigentumsumschreibung entstehen. Kosten, die jedoch für die Löschung der Grundschulden oder sonstige Rechte im Grundbuch zusammenhängen, trägt in der Regel der Verkäufer.

 

 

Sie haben Fragen? Sprechen Sie uns an! 

Bauträger

 

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger hat für viele den Vorteil, alles aus einer Hand zu erwerben. Der Käufer ist kein Bauherr, sondern Erwerber. Der Bauträger bleibt Eigentümer, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Der Erwerber schließt eine Kombination aus Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag ab.

Bauträgervertrag

Welche Regelungen enthält der Bauträgervertrag? Der Bauträgerkaufvertrag enthält alle wichtigen Einzelheiten des geplanten Bauvorhabens:

  • Kaufpreis

  • Regelungen zur Fälligkeit

  • Abnahme

  • Besitz-, Lasten- und Gefahrübergang

  • Gewährleistung

  • Finanzierung

  • Vollzugsvollmachten

  • Erschließungskostenregelung


 

Baubeschreibung

 

Die genaue Darlegung der Werkleistung erfolgt über die „Baubeschreibung“. Im Bereich von Wohnobjekten sind dies meistens lediglich funktionale Baubeschreibungen. Diese enthalten Niveau und Umfang der Ausstattung, sowie Beschreibungen der technischen Versorgung. Oft werden zur Ergänzung Pläne hinzugefügt. Von entscheidender Bedeutung können daneben auch Erläuterungen in Prospekten oder Inseraten sein. Es ist wichtig, dass die Baubeschreibung verständlich und übersichtlich ist, hier greift das sogenannte „Transparenzgebot“. Es gelten die allgemeinen anerkannten Regeln der Technik und Baukunst sowie DIN-Vorschriften.

 

In einer sogenannten „Verweisungsurkunde“ werden die Baubeschreibung und die diesbezüglichen Gesamtpläne separat niedergelegt. Diese Urkunde wird dem Erwerber vorab zur Durchsicht sowie Kenntnisnahme übersandt. Hieraus folgt, dass im Bauträgervertrag nur noch etwaige bereits besprochene Abweichungen von der allgemeinen Baubeschreibung (Sonderwünsche) erfasst werden. Oft ist bei Eigentumswohnungsanlagen die Verweisungsurkunde mit der "Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung“ zusammengefasst.

 

Hohe Aufmerksamkeit des Käufers erfordern die Prüfung und Einholung von Informationen über das Objekt selbst, die Qualität der geplanten Bauausführung, seine Werthaltigkeit und der Finanzierungsmöglichkeiten. Bedeutung kommt auch der Frage zu, ob bereits ein Energieausweis nach der Energieeinsparverordnung gefertigt wurde. Dieses ist durch den Bauträger zu veranlassen. Weiter ist zu klären, ob eine Anfrage bei der Stadt/Gemeinde nach einem etwaigem Altlastenverdacht oder noch offenen Erschließungskosten gestellt wurde. In den meisten Fällen ist der Bauträger verpflichtet, die mit der Erstellung des Bauvorhabens einhergehenden Anschluss- und Erschließungskosten (Straße, Wasser, Abwasser) zu tragen. Es ist dem Erwerber zu empfehlen, vor Zahlung der letzten Rate eine Anfrage zu stellen, ob die Erschließungskosten entrichtet wurden.

 

Weiter wird empfohlen, die Baubeschreibung vor der Beurkundung einer fachkundigen Prüfung zu unterziehen. Mehrkosten entstehen, sobald der Käufer abweichende Ausführungen zum Bauvorhaben vereinbart. Hier ist zu unterscheiden, um welche besonderen Wünsche des Käufers es sich handelt. Im ursprünglichen Vertrag bzw. der ursprünglichen Baubeschreibung können verschiedene „Ausstattungsmöglichkeiten“ zur Verfügung stehen. Dieses kann die Auswahl der Fliesen sein. Mit dem Einverständnis des Bauträgers (vertraglich oder nachträglich vereinbart) ist es möglich, Änderungen direkt mit den ausführenden Handwerkern zu vereinbaren und die Kosten dort zu entrichten. Entstehen hier Mängel, ist eine direkte Inanspruchnahme des Handwerkers durch den Erwerber angezeigt. Werden nachträglich Eigenleistungen (z. B. Belag der Fußböden) mit dem Bauträger vereinbart, ist es wichtig, die sich hier ergebende Kaufpreisminderung mit dem Bauträger und gegebenenfalls auch mit dessen finanzierender Bank zu klären und abzustimmen. Eine Anpassung der Zahlungsraten ist die Folge.

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Wir helfen Ihnen dabei, die für Sie und Ihr Bauvorhaben richtigen Regelungen zu vereinbaren.

 
 
 
 
Foto einer Büroszene im K2 Bürocenter und der Rechtsanwalts Kanzlei Puplick und Partner mbB in Dortmund. Hier finden Vorträge über aktuelles und geltendes Recht statt.

KONTAKTDATEN

DR. PUPLICK & PARTNER mbB 

 

NOTARE

Notar Dr. Alexander Puplick

Notarin Beate Puplick

Notar Peter Kreiner

Kronenburgallee 1
44141 Dortmund

Phone: +49 (0) 231-9095-0
Fax: +49 (0) 231-9095-100

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